Como funciona o aluguel de loja em shopping?

O aluguel de loja em shopping pode ser uma excelente escolha para quem está em busca de um espaço de vendas movimentado e bem estruturado para iniciar ou expandir os negócios.

Entretanto, para evitar imprevistos, é essencial ficar atento às cláusulas do contrato. Isso porque as locações em shopping centers têm diversas particularidades em relação aos outros pontos comerciais. 

Seja pelos diferentes modelos de cobrança do aluguel, pelo pagamento de taxas adicionais, eventuais restrições na distância de lojas do mesmo ramo, entre outras exigências: cada detalhe pode fazer a diferença no planejamento do empreendedor.

Mas afinal, quais são essas especificidades a serem observadas no aluguel em shopping? O que a Lei do Inquilinato prevê sobre o tema?Como proceder em caso de atraso nos pagamentos? Qual a melhor proteção para o ponto comercial? Descubra a seguir!

Aluguel de loja em shopping: peculiaridades que precisam ser observadas

Antes de entender como a legislação versa especificamente sobre a locação de espaço em shopping center, já é importante ter em mente as suas principais peculiaridades e diferenças em relação aos demais modelos de aluguel. As principais são:

1. Cobrança do aluguel

Como em qualquer ponto comercial, o preço de locação da unidade é condicionado pelo valor do metro quadrado disponibilizado. A diferença é que o preço da unidade pode ser ou não baseado no faturamento da loja.

Quando o pagamento é condicionado pelos ganhos do lojista, o empreendedor deve autorizar que a gestão do shopping center fiscalize suas contas periodicamente. Quase sempre, há um aluguel mínimo que deve ser pago quando houver baixas no faturamento.

O contrato ainda pode prever o pagamento de aluguel em dobro em épocas de grande movimentação comercial. Isso é bastante comum no mês de dezembro, em que o shopping aumenta seus esforços de marketing por conta do Natal.

Quanto aos reajustes, eles devem ser anuais, tendo o primeiro aluguel como base. A lei proíbe que ocorram aumentos progressivos ao longo do tempo de locação. Se o lojista tiver pagamentos majorados, é possível revê-los na Justiça.

2. Proximidade de lojas do mesmo ramo

Outra peculiaridade do aluguel em shopping é que ele pode vetar que lojas do mesmo ramo atuem próximas umas das outras. Assim, o lojista não poderá abrir seu negócio perto de outro semelhante dentro do local, mas tem a garantia que o inverso também não ocorrerá.

Além disso, o contrato pode traçar um raio de distância externo ao shopping, para que o empreendedor não abra outra empresa do mesmo ramo da sua unidade interna fora dele. O objetivo desse tipo de cláusula é prevenir o desvio de clientela. 

3. Pagamento de taxa de abertura

A locação de loja em shopping quase sempre possui uma cláusula chamada de “Res sperata”. Trata-se de um termo em latim, que significa “coisa esperada”. Ele se refere a uma espécie de “taxa de abertura” para o empreendedor aderir ao contrato.

Basicamente, o valor diz respeito à infraestrutura que é concedida ao empreendedor para montar sua loja dentro do local. Ele também cobre a garantia de fluxo de clientes concedida pela gestão do shopping center.

4. Renovação e quebra de contrato

Outra cláusula considerada válida para a locação de loja em shopping, que muitas vezes não ocorre em outros modelos de locação, é aquela que prevê que o locador não pode recusar o desejo do lojista de renovar o contrato.

Em caso de quebra contratual, as multas são bastante elevadas. Isso porque, os shoppings precisam de certa taxa de ocupação para manter suas atividades viáveis, e a saída antecipada de uma loja pode prejudicá-la. Inclusive, pode haver até indenização por perda de faturamento.

5. Fundos de promoção

Junto do aluguel de loja em shopping, o lojista também precisará arcar com o Fundo de Promoção. Ele se refere a uma contribuição mensal para o estabelecimento, feita por todas as empresas que fazem parte dele para manter sua relevância comercial.

Como o próprio nome sugere, este fundo visa arcar com campanhas de marketing e de publicidade. O foco é manter o destaque e atratividade do centro comercial, garantindo que o fluxo de consumidores seja constante e suficiente para atender todos os negócios.

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O que diz a Lei do Inquilinato sobre o aluguel das lojas de shopping?

Todos os contratos típicos de locação são regidos pela Lei 8.245/91. Ela é conhecida como Lei do Inquilinato. Portanto, o aluguel de loja em shopping também está condicionado a esta legislação.

Como você pôde ver, as locações nesses centros comerciais têm diversas particularidades. Nesse sentido, os contratos de locação permitem cláusulas tão específicas só porque a Lei os autoriza.

Por reconhecer a especialidade das relações locatícias nos shoppings, a Lei do Inquilinato define que as condições contratuais livremente pactuadas prevalecem em relação ao texto legislativo.

O Artigo 54 expressa a autonomia privada dos contratos em shopping centers. Assim, há mais liberdade contratual, com cláusulas alinhadas às demandas desses espaços e que acabam diferindo daquelas tradicionais dos acordos de locação.

Em relação a tudo o que engloba o aluguel de loja em shopping, a Lei do Inquilinato visa garantir a prevalência da autonomia da vontade. O foco é tutelar os interesses e direitos, tanto dos lojistas, quanto dos proprietários do centro comercial.

Dessa maneira, para que as cláusulas do contrato de locação sejam consideradas válidas, elas devem prezar pela razoabilidade, não sendo excessivamente favoráveis a apenas uma das partes.

Justamente por isso que há permissão para cláusulas específicas. Apesar de não serem praticadas em outros tipos de locação, elas são essenciais para atender às particularidades do contrato de locação de quiosque em shopping ou loja.

Estamos falando das supracitadas cláusulas de aluguel percentual, cobrança em dobro em dezembro, proibição de explorar outro estabelecimento do mesmo ramo a certa distância do shopping, taxa de abertura, Fundo de Promoção, entre outras.

Contudo, a legislação também conta com restrições que precisam ser observadas. Esse é o caso da impossibilidade de vedar a renovação contratual, de reajustar os preços dos aluguéis fora dos casos admitidos pela lei, estipular multas para renovação, entre outros.

E se o locador atrasar o pagamento do aluguel da loja de shopping, o que acontece?

Seja por falta de atenção, problemas financeiros ou até conflitos na relação com o locador, o locatário pode atrasar o aluguel de loja em shopping. Se isso ocorrer, ele pode ser notificado, ter suas contas penhoradas e até sofrer uma ação de despejo.

Para resolver o problema, na maioria das vezes, basta uma conversa simples entre as partes. Ela visa entender os motivos do não pagamento e definir uma negociação para solucionar o problema.

Se mesmo assim o valor não for quitado, o shopping pode emitir uma notificação extrajudicial. Nesses casos, o devedor precisa pagar em até 3 dias. Se não, seu nome ficará ativo nos órgãos de proteção ao crédito, como SPC e SERASA.

Além disso, se o locador não obter nenhum retorno após cobrar o aluguel atrasado nos meios citados, ele pode acionar a Justiça para que o locatário tenha até 10% do seu salário penhorado.

Caso o proprietário do shopping não queira mais alugar a unidade ao devedor, é possível entrar com uma ação de despejo. Ela visa rescindir o contrato e reaver as quantias atrasadas com correções.

O pedido de despejo deve ocorrer em até 60 dias após o atraso no pagamento. Entretanto, o inquilino pode evitá-lo realizando o pagamento dos aluguéis atrasados. Para isso, ele tem até 15 dias depois da citação judicial. 

Além disso, o locador pode solicitar uma liminar para retirar o locatário da unidade alugada. Contudo, isso só é possível caso o contrato de locação não tenha nenhum tipo de garantia, como caução, fiador, seguro, entre outras.

Portanto, se por algum motivo, você tiver problemas para pagar o aluguel de loja em shopping, procure ser transparente e resolver o problema por vias amigáveis de negociação. Além disso, faz toda a diferença contar com a garantia do seguro fiança locatícia.

Seguro Fiança Locatícia: proteção para pontos comerciais alugados

O seguro fiança locatícia pode ser muito valioso para proteger o seu aluguel de loja em shopping contra possíveis imprevistos. Que tal saber um pouco mais sobre essa proteção?

Basicamente, a seguradora assume a responsabilidade de pagar o aluguel e encargos do imóvel caso o inquilino não cumpra com suas obrigações financeiras e depois negocia esses valores com ele de forma justa e humanizada.

A principal cobertura é contra a inadimplência, que fará todas as tratativas necessárias e, em última instância, acionar a justiça. Além disso, você pode contar com diversos serviços emergenciais. Eles incluem mão de obra elétrica, hidráulica, vidraceiro e chaveiro.

Ficou interessado? Agora que você já sabe tudo sobre aluguel de loja em shopping, conheça o seguro fiança locatícia da Too Seguros, descubra por que ele é o melhor do mercado e veja onde encontrá-lo junto à sua imobiliária ou correspondente bancário!