Guia completo sobre a lei de locação de imóveis!

A Lei do Inquilinato, popularmente conhecida como lei de locação de imóveis, é a responsável por regulamentar a prática de aluguel em todo o Brasil, estabelecendo deveres e direitos de ambos os envolvidos nos contratos.

Sendo assim, independentemente se você é proprietário do imóvel ou inquilino, conhecê-la é fundamental. 

Ao longo deste artigo, entenda como a lei de locação de imóveis funciona, conheça as principais características do contrato e direitos e deveres dos envolvidos. 

Tem mais leitura por aqui: Descubra as vantagens do seguro fiança para os locatários de imóveis

Qual a importância da lei de locação de imóveis?

Criada para manter a equivalência e a boa convivência entre inquilinos e proprietários, a Lei do Inquilinato determina regras apenas em relação à locação de imóveis urbanos (residenciais ou comerciais) e a nível nacional. 

Estabelecida em outubro de 1991 a lei de nº 8.245 foi elaborada a partir da constatação de que a regulamentação anterior estava incompleta e desatualizada.  Antes disso, a única legislação que abordava o tema era o Código Civil, de 1916.

Considerando um cenário em que 18,3% dos imóveis estão na condição de aluguel, é fato que a regulamentação estava em atraso.

Características do contrato de locação 

Não solene

Uma das características do contrato de locação é que não há obrigatoriedade de uma formalização específica. Por isso, ele não é solene. Em suma, isso quer dizer que a lei de locação de imóveis não exige um contrato com regras e/ou formalidades específicas. 

Uma vez que as partes envolvidas concordem com as regras estabelecidas para aquela locação, o acordo estará firmado.

Há apenas uma exceção: que é quando o contrato apresenta fiador. Neste caso, o registro obrigatoriamente deve ser solene.  

Bilateral e consensual

O contrato é totalmente consensual, ou seja, ambos devem estar de acordo com ele. Além disso, é bilateral porque todas as partes possuem deveres e direitos. No caso do não cumprimento do que é estabelecido, caracteriza-se infração de contrato. 

Um exemplo de bilateralidade no contrato é a obrigação do locatário em arcar com os pagamentos nas datas previamente combinadas. E do locador em entregar o imóvel na data e condições estabelecidas.

Oneroso

A prestação financeira a ser cumprida é realizada em troca de uma vantagem. No caso, ela é prevista uma vez que o locador deve fazer os pagamentos para o locatário (aluguel) para que possa usufruir da vantagem (imóvel).

Por outro lado, quando a pessoa vive em um imóvel emprestado ou doado, essa relação não é onerosa, pois não envolve valores.   

Comutativo

Outra característica do contrato é de que os valores de aluguel já são determinados e conhecidos desde o início. Além de mensais e iguais. 

Sendo assim, não é possível estabelecer um contrato em que os valores do aluguel são definidos apenas na sequência.  

Contínuo

Por fim, o contrato de aluguel é de execução continuada. Em resumo, isso quer dizer que as obrigações ali são mútuas, previstas para ambos os envolvidos.

Se o pagamento do aluguel é feito mensalmente, isso significa que: 

 1. O locador deve, mensalmente, fornecer o imóvel para moradia do inquilino;

2. O locatário deve, mensalmente, pagar o valor combinado de aluguel.   

Prazos 

Outra importante característica sobre a lei de locação de imóveis é que não há obrigatoriamente sobre a disposição de prazos no contrato. Isso significa que o locador e inquilino têm a liberdade para decidirem se aquele contrato terá tempo indeterminado ou determinado. 

Em cada uma dessas modalidades, no entanto, há regras e particularidades previstas na própria lei. Vamos ver quais são elas? 

Tempo determinado

O contrato de locação da casa ou apartamento pode ter tempo determinado. É comum que ele seja estabelecido dessa maneira quando um dos envolvidos têm planos no curto, médio ou longo prazo que inviabilizam a continuidade da locação. 

Um exemplo é quando o inquilino tem um imóvel na planta que ficará pronto em 5 anos; ou quando o locatário pretende estabelecer moradia no imóvel em algum momento. 

No caso do contrato determinado, assim que o prazo é atingido, ele expira e as relações jurídicas entre as partes são encerradas. 

Não há um limite específico de tempo para que o contrato seja válido. O artigo 3 da lei de locação de imóveis, no entanto, diz apenas que ele deve depender de vênia conjugal caso seja superior a 10 anos. Isso significa que ambos os cônjuges devem concordar com o prazo estabelecido. 

É importante ressaltar que no contrato por tempo determinado o locatário pode devolvê-lo a qualquer momento. Desde que cumpra com o pagamento de multa estabelecida em contrato. 

Por outro lado, o locador não pode reaver o imóvel dentro deste período, salvo exceções que veremos na sequência.  

Tempo indeterminado

No contrato por tempo indeterminado, locador e locatário concordam em manter o vínculo vigente até que uma das partes desista em dar continuidade ao contrato.  

Caso o dono do imóvel queira reavê-lo, ele deve avisar o inquilino com pelo menos 30 dias de antecedência para que realize a desocupação. Se não o fizer, pagará multa. 

O locatário também têm 90 dias para desocupação caso o imóvel seja vendido para terceiros. Lembrando também que de acordo com a lei, ele tem prioridade na compra.  

Direitos e deveres da Lei do Inquilinato 

Como mencionado, a lei de contrato de aluguel prevê direitos e deveres para ambos os envolvidos no contrato. A seguir, vamos ver os deveres e direitos previstos ao locatário na lei do inquilino. 

Direitos do locatário 

• Não arcar com despesas extras (salvo aluguel e condomínio). São exemplos aqui eventuais reparos, reformas ou manutenções; 
• Receber o apartamento ou casa em condições plenas de uso já na entrega das chaves; 
• Ter preferência na compra do imóvel (até 30 dias para expressar o desejo); 
• Receber do locador dinheiro de volta no caso de pequenas reformas ou benfeitorias; 
• Aviso de 30 dias no caso de desocupação; 
• Quebra de contrato de aluguel (mediante pagamento de multa). 

Deveres do locatário

• Realizar os pagamentos em dia (de aluguel, condomínio e demais despesas previstas em contrato, como seguro incêndio ou parcela do IPTU); 
• Uso do imóvel exclusivamente para moradia; 
• Informar sobre defeitos ou danos de maneira imediata ao locador; 
• Devolver o apartamento ou casa nas mesmas condições recebidas; 
• Cumprir com o regulamento ou convenções do condomínio;
• Arcar integralmente com as despesas por serviços consumidos.  

Quais situações ocasiona o despejo? 

A lei de locação de imóveis prevê que o locador não pode reaver o imóvel durante o período de vigência do contrato.

O proprietário só pode encerrar a locação por motivos bem pontuais, dispostos no artigo 9 da lei do locatário. São eles: 

I – acordo mútuo;

II – Prática de infrações não previstas em contrato ou legais; 

III – Falta de pagamento do valor de aluguel ou demais encargos obrigatórios (como condomínio, por exemplo); 

IV – Para realizar reparos urgentes determinados pelo Poder Público que não possam ser executados com alguém no imóvel. Também é válido caso o locatário se recuse ao consentimento da obra.

Como o seguro fiança pode ajudar? 

O seguro fiança é uma modalidade de seguro que traz tranquilidade para proprietários de imóveis e locatários. Inclusive, é considerado um grande aliado no cumprimento dos direitos e deveres na lei de locação de imóveis. 

Em um primeiro momento, ele facilita o processo de locação, tornando-a mais simples para todos os envolvidos. Isso acontece porque ele substitui a necessidade de cheque caução ou fiador como garantia. 

Para o locador, ele oferece indenização no caso de inadimplência (inclusive de gastos como luz, água, IPTU e condomínio), agiliza o processo de aluguel e ainda cobre danos ao imóvel. 

Para o locatário, substitui a necessidade de cheque caução ou fiador, garante assistência residencial 24 horas e ainda pode ser pago parcelado, com desconto na renovação. 

Sua contratação e pagamento é responsabilidade de quem está alugando o imóvel, enquanto o proprietário é beneficiário e segurado do mesmo. Sendo assim, no caso de inadimplência ou demais problemas, o locador recebe a indenização. 

O seguro fiança é uma garantia para todos os envolvidos no contrato de aluguel, uma vez que prevê os direitos da lei de locação de imóveis. Ele traz tranquilidade e comprometimento para essa negociação. 

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