Você sabe o que é o índice IVAR?

Quem mora de aluguel viveu um susto nos últimos dois anos. Isso porque um dos indicadores que reajusta esses valores, o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), superou a inflação e chegou a trazer reajustes acima de 23% para as parcelas. Um novo índice, no entanto, surge na tentativa de equilibrar a indexação dos aluguéis, o Índice IVAR. 

Em janeiro de 2022 o Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas criou o IVAR na tentativa de equilibrar e unificar a cobrança de taxas sobre a indexação dos aluguéis.

Essas taxas são resultantes de diversos cálculos, sendo o mais comum o próprio IGP-M. Mas será que o mercado vai se adaptar ao novo índice? Continue a leitura para saber mais sobre como o IVAR funciona, porque foi lançado e os impactos esperados. 

Como funciona o índice IVAR?

Em resumo, ele mede a evolução dos valores dos aluguéis residenciais mensalmente, usando como base o que é praticado nas quatro principais capitais do Brasil – São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte. 

Para obter essa média, a FGV recebe contratos de locações das empresas administradoras de imóveis de forma anônima. Essas informações se referem tanto aos novos contratos como também aos reajustes de contratos já existentes e variam, sobretudo, a depender das características de cada imóvel. 

A coleta é realizada do primeiro ao último dia de cada mês, em imóveis alugados das quatro capitais mencionadas acima. 

 Por que foi lançado? 

O Índice IVAR foi lançado diante da necessidade de existência de um indexador mais assertivo para cálculos referentes ao reajuste do aluguel. 

Isso porque já tem alguns anos desde que a maior referência para reajuste em contrato de aluguel tem sido o IGP-M. 

Esse indicador de aluguel, por sua vez, nem sempre é visto como adequado para esse tipo de cálculo. 

É que ele sofre muita interferência do dólar e do segmento produtivo como um todo. Em resumo, esse índice subiu demais, principalmente nos últimos dois anos, e a renda da população não acompanhou a alta. 

Com a pandemia de um lado, e alta dos preços e da própria inflação do outro, essa necessidade foi ainda mais escancarada — e deu abertura para o surgimento da nova taxa. 

Apesar disso, ainda é cedo para dizer se ele irá prevalecer e, principalmente, se vai se encaixar com a realidade do mercado brasileiro. 

Qual o impacto do índice IVAR nos aluguéis residenciais?

Primeiramente, vamos aos números. O índice IVAR é atualizado mensalmente e, em janeiro, a taxa registrada foi de 1,86%. Já em fevereiro ela subiu mais 2,92%, resultando em acúmulo de 4,76% no período. Em abril, a taxa se estabilizou, subindo apenas 0,82%. 

No último período de análise, entre março e abril, foi registrada aceleração na taxa de variação mensal apenas em Porto Alegre. 

Traduzindo esses números, vamos observar como é o impacto gerado pelo IVAR nos aluguéis residenciais? 

Para compreender o que pode mudar, é necessário ter em mente que a maioria das variações de aluguéis são baseadas hoje em índices informais do mercado, como valores anunciados em sites e plataformas de locação, por exemplo. 

Na prática, isso gera influência porque não é raro que os valores efetivamente contratados sejam diferentes do que aqueles que constam nessas plataformas. Afinal, há negociação no meio do caminho – e ambas as partes envolvidas podem ceder, principalmente em momentos em que o mercado imobiliário não está tão aquecido assim. 

Outro ponto que faz com que o índice IVAR seja diferenciado é que ele não considera os contratos comerciais, mas apenas imóveis residenciais. 

Isso também pode ser vantajoso para o consumidor, já que há certa dificuldade em acompanhar e medir as práticas envolvidas no mercado de aluguel comercial. Nesse ponto há muita variação a depender da concorrência, investimentos institucionais e assim por diante.  

O índice IVAR será obrigatório?

Não, mas apenas uma entre outras opções. A Lei do Inquilinato não especifica nenhum índice obrigatório para medir o reajuste. O IGP-M, que já falamos bastante ao longo deste artigo, acaba sendo utilizado mais como uma “convenção de mercado”, já que não nasceu para esse fim. 

Alguns contratos, inclusive, também são reajustados com base no próprio IPCA, indicador da inflação oficial do Brasil. 

Voltando ao IGP-M, ele é uma média de três diferentes índices – o de preços ao consumidor, preços ao produtor amplo e índice nacional do custo de produção.

E ainda que por muito tempo tenha sido útil, suas distorções foram aparecendo com o passar do tempo. Houve momentos na história em que ele ficou negativo; e outros que ele se elevou de maneira muito excessiva. 

Assim, podemos dizer que ele acaba ficando distante da realidade do brasileiro. O auge foi durante os meses de pandemia, quando chegou a bater 23% e 17% de reajuste, respectivamente, em 2020 e 2021. 

Afinal, basta avaliar se há sentido em pagar muito mais caro no aluguel porque o preço do aço ou da soja aumentou. 

Não muito, certo? É por isso que o IVAR foi criado. 

O outro lado da moeda 

Apesar disso, o IVAR também tem suas ponderações. 

Especialistas do mercado imobiliário se preocupam principalmente com o fato do índice, ainda que seja aplicado a nível nacional, ser baseado em apenas 4 cidades. A razão é compreensível: já que ele pode, sobretudo, impactar locais que não possuem a mesma realidade de mercado. 

Para aumentar a segurança em sua adoção, há expectativa de que o índice seja expandido para outras localidades do Brasil antes de ser utilizado a nível nacional. No entanto, nenhum índice é capaz de levantar dados de todas as cidades do Brasil, nem mesmo o IPCA faz isso, já que leva em consideração os valores praticados em 16 capitais.

Mercado de imóveis exige cautela e preparo 

Mais do que nunca, estar preparado para o que pode vir é importante tanto para locadores como para locatários. E é exatamente nesse sentido que o seguro fiança ganha mais um benefício. 

Aos locatários, substitui fiador ou cheque caução em momentos de instabilidade, além de contar com assistência residencial 24 horas; e aos locadores, garante agilidade no aluguel, garantia de indenização no caso de inadimplência e ainda pode cobrir danos aos imóveis. 

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