O que é ITBI: o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

Resumão pra facilitar!

• Ver alíquotas de todos os Estados
• Como é calculado o ITBI?
• Como pagar o ITBI?
• Dá para pedir isenção?
• Dá para pedir reembolso?

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, conhecido como ITBI, é um tributo obrigatório municipal que precisa ser pago sempre que ocorre uma compra ou transferência de imóveis. Seja primeira compra de casa ou apartamento ou não, o imposto precisa ser pago a prefeitura da cidade para que toda a documentação seja liberada.

Ele é um índice calculado em porcentagem e varia de cidade para cidade. Em São Paulo, o valor cobrado é de 3% do valor que foi combinado para compra e, geralmente, em outras cidades o ITBI fica perto de 2% do valor do imóvel.

Para facilitar as negociações, o dono do imóvel que pretende vender até pode se oferecer para pagar o imposto. “Não é comum, é um valor de responsabilidade do comprador, mas não há um impedimento legal para isso. Entretanto, é preciso deixar isso muito claro em contrato”, como explica Marcelo Borges, diretor de Condomínio e Locação da ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis).

Veja a alíquota de ITBI para as principais capitais:

• Palmas: 3%
• Aracaju: 2%
• Florianópolis: 2%
• Boa Vista: 2%
• Porto Velho: 1,75%
• Porto Alegre: 3%
• Natal: 3%
• Rio de Janeiro: 3%
• Teresina: 1,8%
• Recife: 3%
• Curitiba: 2,7%
• João Pessoa: 3%
• Belém: de 1% a 2%
• Belo Horizonte: 3%
• Campo Grande: 2%
• Cuiabá: 2/3
• São Luís: 2%
• Goiânia: 0,25% a 0,50%
• Vitória: 2%
• Brasília: 2,75%
• Fortaleza: 3%
• Salvador: 1% e 3%
• Manaus: 2%
• Macapá: 0,80%
• Maceió: 2%
• Rio Branco: 2%

Como o ITBI é calculado?

Sendo assim, essa porcentagem é calculada em cima do valor combinado em contrato. Não no valor venal. Isso também é conhecido como ‘valor venal’, que é uma estimativa do valor do imóvel. Ele é cobrado quando essa transição é paga, mas em caso de herança ou doação, é cobrado um outro imposto chamado ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação).

Os valores das alíquotas também podem variar caso a compra seja feita pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Tem que ficar de olho no momento de exigir a documentação para saber qual índice se encaixa melhor.

Tem mais leitura por aqui: É melhor comprar ou alugar um imóvel?

Como pagar o ITBI?

Para pagar esse imposto, é necessário emitir uma guia que fica a cargo dos órgãos fazendários municipais, como a Secretaria Municipal da Fazenda em São Paulo. Também estão disponíveis para solicitar essas guias de forma on-line.

É no momento dessa solicitação que é calculado o valor do imposto e já se atribui uma data de vencimento do pagamento, como um boleto. O pagamento deve ser feito junto ao banco credenciado pela prefeitura.

Em alguns municípios, o valor pode ser parcelado, mas não junto às parcelas do financiamento. “Existem dificuldades caso o financiamento ocorra através de uma instituição financeira, tendo em vista estar mútuo diretamente ligado ao valor do imóvel”, diz Marcelo.

Em que casos pode acontecer a isenção de ITBI?

Apesar de ser um imposto obrigatório, existem algumas situações que não é preciso pagar, por exemplo: quando há a aquisição do primeiro imóvel financiado pelo Fundo Municipal de Habitação ou pelo Programa Casa Verde e Amarela.

“Também é possível requerer a isenção quando o imóvel é transferido para ser incluído no capital social de uma empresa ou pessoa jurídica, e em decisões judiciais, mas em último caso e depende de cada prefeitura”

Diz Marcelo.

Em casos de imóveis ainda na planta, também é necessário pagar o ITBI, mas ele só será pago quando o imóvel estiver pronto e a incorporadora efetuar a transferência de propriedade para o comprador.

Como solicitar o reembolso do ITBI

Quem comprou imóvel nos últimos cinco anos, seja comercial ou residencial, pode solicitar o valor pago a mais pelo ITBI, conforme descisão do STJ. A decisão foi tomada com base no cálculo desse imposto, há que é sobre o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado e não com base no IPTU, como era feito antes.

Anteriormente, os municípios usavam para a base de cálculo o que fosse mais caro: IPTU, valor do negócio ou valor venal. O ITBI considera o valor venal do imóvel de acordo com a localização do terreno, área e o preço de mercado.

Portanto, quem pagou com o cálculo baseado no IPTU pode ter direito à restituição.

O Seguro Habitacional também é obrigatório, mas…

O Seguro Habitacional é um serviço que também é obrigatório em um contrato de financiamento imobiliário. Apesar disso, você pode escolher qual a seguradora mais vantajosa para você. Ele é a garantia de que seu imóvel financiado continuará pertencendo a você ou à sua família, caso algum imprevisto aconteça.

Esse serviço incide um percentual no financiamento, que é o custo efetivo de Seguro Habitacional (CESH), que são as coberturas de Morte ou Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI). São coberturas que garantem o pagamento da indenização ao banco caso aconteça situação de morte ou invalidez permanente aconteça com o dono do financiamento e assim a família não perderá o imóvel.

Já em caso de Danos Físicios ao Imóvel, em situações de acidentes naturais como tempestade, queda de raio, incêndio, inundação, entre outras, o seguro também garante o conserto do imóvel.

Escolha o que tiver o melhor preço. Quanto menor for o valor do percentual do seguro, mais dinheiro você consegue pegar como empréstimo e assim dar uma entrada menor no financiamento. Com isso, o valor das prestações também fica mais barata e impacta menos na sua renda.