Reajuste de aluguel 2021: conheça os índices para negociar

Quem mora de aluguel ou trabalha com a confecção desse tipo de contrato está acostumado a acertar algum reajuste quando chega a hora da renovação. Tem gente que nem pensa sobre isso e, simplesmente, adota um índice que, até hoje, parecia ser o padrão para esse tipo de aplicação: o Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M). Para o reajuste de aluguel em 2021, as coisas podem mudar!

Mas, em 2020, o IGP-M atingiu uma variação acumulada raramente vista pela economia. Ela chegou a 25% e isso fez muitas pessoas se atentarem ao uso deste índice nos contratos de aluguel e, mais do que isso, questionarem este uso.

Verdade seja dita, não tem inquilino que sustente um reajuste deste tamanho no aluguel e nem proprietário que consiga um inquilino destes pra chamar de seu, não é mesmo? Mas, espera aí! Quem foi que disse que o IGP-M deve, obrigatoriamente, ser adotado nestes documentos? Isso mesmo: ninguém!

“O IGP-M foi concebido no final de 1940 pela Fundação Getúlio Vargas, instituição privada que o divulga até hoje. Por se tratar de um índice divulgado por um órgão de muita credibilidade, hoje, ele é predominantemente utilizado como referência para os reajustes de 2021 de contratos de aluguel, tarifas do setor de energia elétrica e, eventualmente, até de alguns planos de saúde, seguros e mensalidades escolares”, explica Gilberto Braga, economista e professor do Instituto Brasileiro de Mercado de Capitais (IBMEC) Rio de Janeiro.

Tem mais leitura por aqui: Quais são as tendências na busca por imóveis em 2021?

Então, caro inquilino/proprietário/corretor, pode ficar despreocupado, viu? O IGP-M é antigão, tem boa fama, mas não é o índice padrão a ser aplicado em contratos de aluguel. Ele é apenas uma opção que, entre várias, não está nos seus melhores dias de popularidade no mercado imobiliário. E a gente explica o porquê:

O IGP-M é o índice estimado a partir de uma média aritmética ponderada de três outros índices:

• O Preço ao Produtor Amplo (IPA), que mede a inflação da indústria e do agronegócio;
• O Preço ao Consumidor (IPC), que é semelhante ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), e mede a inflação das famílias;
• O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que mede a variação de produtos, serviços e mão de obra utilizados para a construção de residências.

Ou seja: o IGP-M reúne três importantes segmentos do nosso produto interno bruto (a atividade agrícola e industrial, o consumo das famílias e o setor imobiliário), mas não é exatamente a melhor alternativa para o mercado imobiliário.

“Ele é um índice importante, que mede a variação de produtos e serviços relevantes para a economia brasileira, mas não tem relação com o mercado imobiliário diretamente; então, não seria o mais adequado para esse tipo de equilíbrio econômico e financeiro”

explica André Braz, coordenador do IPC do Instituto Brasileiro de Economia (IBRE) da FGV.

Reajuste de aluguel 2021 Quais índices funcionariam bem como alternativa ao IGP-M?

O ideal, como a gente já viu aqui em cima, é que se escolha um índice que tenha alguma relação com o mercado imobiliário. “Ainda não existe um que seja prontamente alinhado a isso, mas a FGV vem estudando a possibilidade de estimar um índice específico do mercado imobiliário no futuro”, conta André Braz.

Já que não tem, vamos com o que tem mesmo, né? Por ser estimado medindo a variação média de materiais de construção, serviços e da mão de obra utilizada na construção de residências, o INCC (aquele mesmo, que entra no cálculo do IGP-M) seria uma boa alternativa. Assim como o IPCA, que, em 2020, fechou em 4,5% e, atualmente, está em torno de 9% em 12 meses.

Mas, é preciso destacar que, durante a ocorrência da pandemia do coronavírus, nenhum destes índices de reajuste de aluguel captura corretamente o período em que vivemos. “Um exemplo simples seria o item ‘transporte’. Ele pesaria em qualquer índice, mas boa parte dos trabalhadores já está há mais de um ano em home office; ou seja, o índice considera como relevante um gasto que a pessoa não está tendo, logo, o resultado é que o indicador deixa de ser representativo”, destaca Gilberto Braga.

Aí é que está, né? Diante da inexistência de um índice apropriado para o mercado imobiliário (mais especificamente, para a parte de aluguéis) e também de um momento em que os índices existentes não estão refletindo efetivamente a realidade, surge um ambiente propício à livre negociação entre proprietários e inquilinos.

Isso te gera alegria ou desespero, caro inquilino/proprietário/corretor? Calma! Lembra que você nunca está sozinho? Vamos lá.

Reajuste de aluguel 2021: INCC ou IPCA?

O IPCA é o índice usado no sistema de metas de inflação, que é estimado para famílias com renda entre um e quarenta salários mínimos mensais. E o INCC, também estimado pelo IBGE, foca em famílias com renda entre um e cinco salários mínimos. Os dois são muito usados para reajuste de salários, então, se citados em contrato de aluguel, são, no geral, mais vantajosos para o inquilino (desde que ele seja contratado dentro do regime da Consolidação das Leis Trabalhistas – CLT).

No entanto, não se pode esquecer que o imóvel é um ativo. Alguém comprou aquele imóvel, fez um investimento ali e, invariavelmente, espera um retorno deste dinheiro investido. “O valor dos aluguéis tem uma correlação com o valor do imóvel e, nesse caso, o IPCA não é o índice mais adequado para o proprietário. Sendo assim, o ideal é adotar um índice que não seja tão proibitivo para o inquilino, como pode ser um IGP-M, e, também, não tão baixo quanto o IPCA, que acaba prejudicando o proprietário”, especifica André.

Pelo jogo de eliminação, então, tanto o INCC quanto o IPCA são propícios e bem mais vantajosos do que o IGP-M, mas é preciso lembrar que nem tudo se resume a negociações acaloradas e disputa por milímetros de vantagens.

“Em um contrato, o critério eleito pelas partes sempre tende a favorecer um dos lados momentaneamente, mas, numa relação de longo prazo, esse efeito se equilibra e ninguém ganha ou perde muito. Entretanto, o que temos hoje é uma situação atípica por conta da pandemia. Se alguma das partes quiser tirar vantagem, tenderá a um risco maior de perder o negócio”, complementa Gilberto.

Num exemplo prático, se o proprietário quiser adotar o reajuste muito alto por meio do IGP-M anual, ele vai correr sério risco de perder bons inquilinos que pagam em dia e que provavelmente não terão condições de suportar aumentos em torno de 25%.

Tem mais leitura por aqui: Entenda como funciona o Índice FipeZap

E uma dica valiosa para o reajuste de aluguel em 2021, neste momento da economia, seria, inclusive, não praticar reajustes. “No momento em que estamos, com a atividade econômica ainda fraca e uma oferta muito grande de imóveis para alugar, é vantajoso para o proprietário fazer uma negociação menos agressiva com o inquilino, permitindo que ele continue no imóvel até sem reajuste, só para que uma renda mais regular seja mantida”, sugere André.

Desta forma, o proprietário conta com o aluguel mesmo não corrigido e evita pagar despesas que só onerariam mais seu orçamento: o IPTU e o condomínio, por exemplo.

E, na onda dos benefícios para inquilino, proprietário e, consequentemente, corretores e imobiliárias, que tal um seguro residencial que agiliza a locação do imóvel, substitui o fiador ou o caução, garante indenização em caso de inadimplência, oferece assistência 24 horas e ainda pode ser pago com desconto na renovação e parcelado?

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