Um guia completo sobre a Lei do Inquilinato!

A Lei do Inquilinato é a legislação que regulamenta a relação contratual entre o inquilino e proprietário de imóveis. Ela foi estabelecida em 1991 e alterada pela última vez em 2012.

Sua finalidade é esclarecer e assegurar direitos e deveres de ambas as partes, algo bastante importante, se levado em consideração que cerca de 1 em cada 5 moradias nacionais são imóveis alugados.

De acordo com dados obtidos pela última Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad), do IBGE, em 2019, 18,3% das moradias no Brasil representam imóveis alugados.

Pensando na importância do assunto, ao longo deste artigo vamos falar mais sobre como funciona a Lei do Inquilinato, qual é sua importância e quais são as obrigações e direitos do inquilino. 

Vamos lá? 

O que diz a Lei do Inquilinato? 

A Lei do Inquilinato é um dispositivo legal que contém em seu texto uma série de normas que determinam os direitos e deveres de inquilinos e locatários. Ela protege não só quem aluga o imóvel, mas também o dono e até mesmo a estrutura do local. 

Antes de seu surgimento, as relações de contratos de aluguel eram regidas pelo Código Civil de 1916.

Com mais de 13 milhões de famílias vivendo de aluguel, a regulamentação da Lei n.º 8.245 se tornou uma necessidade para atualizar as normas que regem os contratos de aluguel

Todo tipo de imóvel é amparado por essa lei?

É importante saber que a Lei do Inquilinato regulamenta apenas imóveis dentro do parâmetro urbano. Logo, a locação de outros tipos de imóveis é regida pelas demais legislações, como no caso do próprio Código Civil.

No parágrafo único do artigo 1º da Lei do Inquilinato apresentam-se as categorias de locações que não são por ela regulamentadas, sendo: 

• Locações de imóveis que são propriedade dos Municípios, Estados ou União, assim como fundações públicas; 
• Locações de espaços reservados para propagandas ou publicidade; 
• Locações de estacionamentos, espaços ou garagens autônomas para veículos; 
• Locações de hotéis-residência, apart-hotéis e outros que envolvem a prestação de serviços, como AirBnb; 
• Locação de espaços que contam com arrendamento mercantil, independentemente da modalidade.

Quais imóveis não são cobertos pela lei?

Como você pôde ver logo acima, a Lei do Inquilinato tem uma abrangência bastante específica, sendo voltada exclusivamente para imóveis urbanos. 

Nesse sentido, existem alguns tipos de unidades que não são contempladas pela legislação. Elas também são especificadas no Parágrafo Único do Artigo 1º. 

O texto aponta que os seguintes bens imobiliários não são cobertos pela lei:

1. Imóveis que pertencem à União ou ao Poder Executivo de Estados e Municípios, bem como aos bens que pertencem às autarquias e fundações públicas;
2. Vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. Espaços destinados à publicidade;
4. Apart hotéis, hotéis-residência ou estabelecimentos semelhantes que prestam serviços regulares a seus usuários;
5. Imóveis utilizados em arrendamentos mercantis, em qualquer modalidade. 

Para esses imóveis, a legislação aplicável é o Código Civil e outras leis especiais.

Como funciona a caução do aluguel?

A Lei do Inquilinato também prevê a caução do aluguel. Trata-se de um dos deveres do inquilino, que deve arcar com essa despesa e pagá-la ao proprietário no início do contrato de locação. 

O valor pago funciona como uma garantia para o pagamento das obrigações descritas no contrato de locação. Isso inclui, por exemplo, a quitação mensal do aluguel e de eventuais danos provocados no imóvel.

Quando se encerra a relação entre locador e locatário, esse dinheiro é devolvido, desde que não existam débitos pendentes. Normalmente, a caução equivale a 3 meses de aluguel. Contudo, as duas partes podem negociar a quantia. 

Inclusive, essa equivalência de 3 aluguéis não pode ser ultrapassada se o pagamento for realizado em dinheiro. Nesses casos, o depósito precisa ser realizado em caderneta de poupança. 

Para especificar as possibilidades de caução na locação de imóveis, a Lei do Inquilinato versa sobre o tema no seu Artigo 37. Veja o que diz o texto:

“No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”

Quanto ao não cumprimento da obrigação de utilizar apenas uma modalidade de garantia, ele é passível de multa de 3 a 12 meses do último valor cobrado pelo aluguel do imóvel. Em casos mais severos, isso é passível até mesmo de prisão.

Agora que você já conhece essa obrigação, também é importante se aprofundar nos demais deveres e direitos do inquilino para entender de maneira completa como funciona a Lei do Inquilinato. Nós explicamos as principais particularidades logo abaixo.

Direitos e deveres do inquilino  

Todo acordo comercial conta com obrigações a serem cumpridas por cada uma das partes, certo? É assim também em relação aos contratos de aluguel previstos pela Lei de Inquilinato. 

No universo das locações imobiliárias, essas regras são bem determinadas, independentemente de qual seja a previsão de término do contrato. 

A seguir, confira quais são os direitos e deveres do inquilino. 

Direitos

1. Receber o imóvel em plenas condições de uso na entrega das chaves

O primeiro e um dos mais importantes direitos do locatário é receber o imóvel em condições seguras, plenas e dignas de uso. 

A propósito, para garantir que o imóvel será recebido em perfeito estado, o inquilino pode solicitar ao proprietário do imóvel um laudo de vistoria. Se forem identificadas imperfeições ou defeitos, essas devem ser corrigidas pelo dono do imóvel antes mesmo da entrega. 

2. Você não paga despesas extras do condomínio

Despesas extraordinárias do condomínio são da responsabilidade do locador do imóvel, e não de quem aluga. 

Geralmente, essas despesas são aquelas que não são utilizadas para manutenção do espaço. São alguns exemplos neste sentido: ampliações de estrutura, reformas, esquadrias externas, pintura de fachadas e instalação de equipamentos de segurança.  

Outras taxas administrativas, como aquelas cobradas por corretores ou imobiliárias também são de responsabilidade do proprietário. Um exemplo aqui são as taxas cobradas para confirmar a idoneidade do locador e/ou de seu fiador. 

Uma obrigação que vem causando bastante dúvida é em relação aos impostos, seguros e outras taxas, como proteção contra incêndios, por exemplo.

Geralmente, são de responsabilidade do proprietário do imóvel, mas não é raro que essas despesas sejam repassadas aos inquilinos, inclusive, com cláusula em contrato.

Por fim, a taxa de condomínio é paga pelo inquilino.

3. Preferência na compra do imóvel

Caso o locatário demonstre interesse em comprar o imóvel, é direito dele ter preferência para efetivá-la. O artigo 27 da Lei do Inquilinato determina igualdade nas condições de compra e decisão manifestada em até 30 dias. 

Se o dono do imóvel demonstrar interesse em vendê-lo, a primeira parte a ser comunicada deve ser a do inquilino. 

4. Indenização por benfeitorias e reformas 

Pinturas, reformas e outras manutenções realizadas no imóvel pelo inquilino devem ser indenizadas pelo dono do imóvel. Sendo assim, qualquer gasto nesse sentido deve ser obrigatoriamente ressarcido. 

Conforme o artigo 35 da lei, essas benfeitorias podem ser necessárias, como uma instalação hidráulica e elétrica ou manutenção em um telhado quebrado; como também úteis, ou seja, que facilitem o uso do imóvel. São exemplos aqui a troca de janelas e portas ou a instalação de divisórias e grades. 

Já os casos em que o inquilino não tem direito a receber o dinheiro de volta pelas benfeitorias realizadas são descritos pelo Art. 36 da Lei do Inquilinato. Ele diz o seguinte:

“As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.”

Basicamente, as benfeitorias voluptuárias são aquelas relacionadas à estética do bem. Ou seja, são melhorias dispensáveis para a utilização do imóvel, usadas apenas para acrescentar ao seu visual.

Esse é o caso da instalação de uma textura especial na parede, uma obra de jardinagem, entre outros casos semelhantes.

Além de prever o não ressarcimento dessas benfeitorias, a legislação ainda aponta que elas podem ficar em posse do locatário ao fim do contrato de aluguel, desde que isso não prejudique a estrutura do imóvel. 

5. Quebra de contrato de aluguel, aviso de 30 dias e desocupação

O locatário também é protegido caso o dono do imóvel solicite a devolução do mesmo antes do prazo. Quebras de contrato sem outros motivos aparentes (artigo 9 da Lei do Inquilinato) não podem acontecer. 

Se por um lado o locador não pode solicitar a quebra de contrato, o inquilino sim, pode. No entanto, ele deve comunicar com pelo menos 30 dias de antecedência a decisão, além de arcar com a multa previamente acordada em contrato. 

Deveres

1. Pagamento em dia do aluguel e outras despesas

É obrigação prevista em contrato na Lei do Inquilinato que o inquilino deve arcar em dia com todas as suas despesas. Entre elas estão o valor do aluguel, a taxa de condomínio e demais contas, como energia, internet e outros. 

Caso essas obrigações não sejam cumpridas, o proprietário pode solicitar a saída do inquilino. 

2. Usar o imóvel apenas para moradia

Imóveis residenciais só podem ser usados para moradia, não sendo permitida sua sublocação e nem a utilização para fins comerciais. 

3. Devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu

Também é uma obrigatoriedade para o inquilino devolver o imóvel da mesma maneira como o recebeu. É nesse sentido que vistorias de entrada e saída podem ser solicitadas. 

4. Informar imediatamente ao proprietário sobre o surgimento de danos

Danos devem ser comunicados o quanto antes pelos inquilinos, independentemente de suas causas. Qualquer goteira no telhado, janela quebrada ou caixa d’água com defeito devem ser relatados. 

5. Pagar todas as despesas relacionadas aos serviços consumidos

É dever do inquilino arcar com as despesas relacionadas àquilo que consumiu. São exemplos aqui contas de água, luz, gás, esgoto e serviços de telefonia. 

6. Cumprir as regras do condomínio 

Ao alugar um imóvel, o inquilino deve cumprir com os regulamentos internos e demais convenções do condomínio. Eventuais punições ou multas decorrentes do descumprimento de normas recairão sobre o morador e não sobre o dono. 

Quando o locador pode pedir a desocupação do imóvel? 

Conforme o artigo 4 da legislação, o locador não poderá reaver o imóvel alugado durante o período estabelecido em contrato. No entanto, o artigo 5 aponta que, a depender do motivo para o término da locação, o dono do imóvel pode mover uma ação de despejo. 

A falta de pagamento de encargos da locação, taxa de aluguel ou condomínio é considerada uma violação de contrato. E pode, sim, levar a uma ação de despejo. 

No artigo 9, a Lei do Inquilinato determina quais são os únicos motivos pelos quais o dono do imóvel pode solicitar o encerramento de um contrato de locação:  

• Acordo entre as partes; 
• Em decorrência de falta de pagamento de encargos e taxas de aluguel; 
• No caso de infrações contratuais ou ilegais; 
• Para realização de reparos urgentes estabelecidos pelo Poder Público. 

Por outro lado, é direito do locatário devolvê-lo. Neste caso é obrigatório avisar com pelo menos 30 dias de antecedência, além de arcar com a multa pactuada, geralmente proporcional ao período de cumprimento do contrato. Em sua falta, o pagamento deve ser realizado com base no que for judicialmente determinado. 

É recomendado, no entanto, que inquilino e dono do imóvel conversem de maneira amigável sobre eventuais problemas. Além de evitar atritos, a atitude também estabelece uma relação de confiança entre as partes e elimina a necessidade de gastos com extras advocatícios. 

Após quanto tempo de atraso no aluguel o proprietário pode pedir para sair do imóvel?

O tempo para o pedido de saída do inquilino em caso de atraso no aluguel é variável. Como existe negociação entre as partes, isso pode acontecer já na primeira parcela atrasada, após a terceira não paga, por exemplo, ou até muito depois disso. 

Basicamente, na Lei do Inquilinato, a rescisão por não pagamento depende da decisão do próprio locador a partir da verificação da inadimplência.

Sempre que um contrato de locação é feito, o locatário passa a ter a posse do imóvel. Dessa maneira, apenas uma ação de despejo permite que o proprietário do bem consiga reintegrar essa posse para si ou em comum acordo. 

Como em qualquer transação no mercado imobiliário, assim que existir a inadimplência da parte responsável pelos pagamentos, é possível ingressar com um processo de despejo. 

Calcule o seu reajuste em 2023

Agora que você já entendeu o que é a lei do inquilinato, bora calcular quanto o seu aluguel vai ficar com o reajuste acumulado até o mês que será a sua vez. Confira o passo a passo:

1. Coloque o valor do seu aluguel apenas em números, sem caracteres como pontos ou vírgulas.
2. Coloque a taxa do índice que reajustará o seu aluguel
3. Clique em “Calcular”

[CALCULADORA]

Quem deve pagar o IPTU na nova lei do inquilinato?

O pagamento desse imposto é de responsabilidade do dono da casa ou apartamento. 

No entanto, cada vez mais essa obrigatoriedade tem sido revista em casos de aluguel, resultando em um acordo entre o locador e o locatário.

O que acontece em casos de desastres naturais? 

O locatário é responsável pelos gastos relacionados à conservação e manutenção do imóvel, como também das despesas em casos de desastres naturais.

Além disso, se houverem avarias nos bens, móveis e mobílias do inquilino, esses gastos não são obrigatoriamente indenizáveis. 

Qual a importância e vantagens do seguro fiança?

É claro que se espera sempre uma relação saudável entre o inquilino e o proprietário. No entanto, não há como prever o que irá acontecer, durante a vigência do contrato.

É por isso que contratar um seguro fiança pode ser a peça do quebra-cabeças faltante para trazer tranquilidade ao dono e ao locatário. 
Essa categoria de seguro é importante porque ampara o processo de locação. Ele deve ser contratado e pago pelo inquilino. O Seguro Fiança da Too Seguros conta também com coberturas opcionais como danos ao imóvel, encargos básicos, pintura e rescisão contratual. Para conhecer mais sobre ele, demais vantagens dessa contratação e solucionar eventuais dívidas, acesse o site.