FGTS Futuro: decisão pode facilitar a compra da casa própria

[Atualizado – 27/03/24]

O Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) aprovou nesta terça-feira o uso da modalidade do FGTS Futuro para famílias de baixa renda que desejam comprar a casa própria. Essa projeção do que será recolhido pelos empregadores nos anos seguintes será usada para aquisição tanto de imóveis novos quanto usados. O uso do FGTS Futuro já estava previsto em lei, mas faltava a regulamentação final para entrar em operação.

Caso o mutuário opte por isso, irá assumir dois contratos: um original, com o valor que ele já teria direito no formato tradicional desse tipo de financiamento, e outro complementar só com a parte do FGTS que ele iria ter direito.

Esses detalhes foram aprovados pelos conselheiros e constarão de uma resolução que será publicada no Diário Oficial da União, ainda nesta semana. A Caixa Econômica Federal, gestora do FGTS e principal operador do Minha Casa Minha Vida, já está com o sistema pronto para começar a ofertar a nova modalidade.

Segundo a diretriz do governo, o FGTS Futuro será bancado pela contribuição de 8% do salário mensal. No caso de um trabalhador que ganha R$ 2 mil, o valor seria de R$ 160. Supondo que a prestação do empréstimo complementar com recursos do FGTS Futuro seja de R$ 90, os R$ 70 restantes serão usados para amortizar o saldo devedor.

A nova modalidade permite pagar parte das prestações, liquidar ou amortizar o financiamento. Ou seja, quem fizer a opção pelo uso do FGTS Futuro não terá a contribuição de 8% sobre o salário creditada na sua conta vinculada.

O que é FGTS Futuro?

Para entender o que é FGTS Futuro, é preciso lembrar que hoje o uso só é possível utilizar a quantia acumulada na conta do FGTS em caso de desligamento para quem trabalha em regime CLT e para financiamentos imobiliários. No entanto, essa nova decisão permite que seja possível adiantar parcelas do FGTS para financiamentos imobiliários na primeira categoria do programa Minha Casa, Minha Vida.

Mais de 43 mil famílias beneficiadas

A expectativa do Ministério das Cidades é que 43 mil famílias poderão se beneficiar do FGTS Futuro em novos financiamentos. Em 2023, a Caixa recebeu 31 mil pedidos de famílias elegíveis, mas as propostas não foram atendidas por insuficiência de renda.

O valor das prestações não pode superar 30% do orçamento familiar. Caso o trabalhador seja demitido, não terá direito de sacar o FGTS Futuro que foi comprometido. Mas poderá sacar a multa de 40% em caso de demissão sem justa causa.

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Neste caso, o trabalhador poderá negociar com a Caixa a forma de pagamento do financiamento com recursos próprios, ou do Seguro Desemprego, por exemplo, até uma nova colocação no mercado. Ele poderá também pedir a Caixa uma trégua, como suspender o pagamento das prestações por até seis meses, situação em que o saldo devedor é recalculado. Se ficar inadimplente, corre o risco de ter o imóvel retomado pelo banco.

O FGTS reservou para este ano um orçamento de R$ 97,15 bilhões para novas contratações dentro do Minha Casa, Minha Vida e mais R$ 8,5 bilhões para quem tem conta no Fundo e não se enquadra no programa. No Minha Casa Minha Vida, os juros variam entre 4% e 8,16% ao ano. O prazo de pagamento é de até 35 anos. O programa financia imóveis de até R$ 350 mil em todo o país.

Como vai funcionar na prática

Se uma família tiver a renda mensal de R$ 2.000,00, com um depósito mensal no FGTS de cerca de R$ 160,00 e o banco aprovar um financiamento que comprometa 22% dessa renda, ou seja, prestações de R$ 440,00, seria possível financiar cerca de R$ 100.000,00, considerando a menor taxa de juros e o prazo máximo de amortização de 420 meses.

Agora, se essa família optar por utilizar os recursos dos depósitos futuros da sua conta do FGTS pelo período de 60 meses (5 anos), o financiamento poderia ser de R$ 108.000,00. Essa estratégia pode ser uma boa opção para quem deseja aumentar o valor do financiamento disponível, desde que seja feita com planejamento, considerando as taxas de juros e condições oferecidas pela instituição financeira.

**Os valores das simulações podem mudar com as negociações

No entanto, há um risco considerável associado a essa iniciativa, que é a possibilidade de demissão do trabalhador. Se o beneficiário do FGTS Futuro for demitido, o valor da prestação a ser paga aumentará.

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Se houver risco de superendividamento, em caso de inadimplência, o mutuário corre o risco de ter o imóvel retomado pela instituição financeira. Segundo o STF, em caso de atraso no pagamento, os bancos podem reaver os imóveis após 3 a 5 meses de inadimplência.