Como comprar um apartamento? O que eu fiz para conseguir!

Saber como um apartamento próprio e ter um cantinho só seu é o desejo de muitas pessoas. Segundo a última pesquisa da PNAD Contínua, em 2022, foram estimados mais de 74 milhões de domicílios particulares, sendo 85% casas e 14,9% apartamentos, ou seja, mais de onze milhões de pessoas.

Foi um sonho para mim também, que estou nessa jornada de quitar o meu apartamento. E coloca jornada nisso, porque pode ser um caminho cheio de pegadinhas – a não ser -, que você entenda exatamente o que vai pagar e quanto pagar.

Por isso, vou contar da minha experiência, mesmo que seja diferente para você, já que existem muitos caminhos a seguir. 

Como comprar um apartamento: por onde começar?

A boas práticas (e qualquer banco recomenda) que você não comprometa mais de 30% da sua renda para saber como comprar um apartamento.

Então, por exemplo, se você tem uma renda mensal de R$5.000, a parcela do financiamento – considerando todos os custos -, deve ser de R$1.500 a R$1.750. É por isso que os financiamentos se estendem por 30 anos ou mais, para que as parcelas sejam mais leves e bem parecidas com as de um aluguel.

Aqui eu explico como quitar o financiamento em menos de 30 anos.

Agora no início é muito necessário saber que há muitos tipos de financiamentos e caminhos a serem escolhidos:

1. Sistema financeiro de habitação (SFH): ele é regulado pelo governo e oferece taxas de juros mais baixas para financiamentos de imóveis residenciais com valores até um limite, que é determinado pela região geográfica. Aqui pode ser usado o seu FGTS, caso você seja um colaborador CLT.
2. Sistema de financiamento imobiliário (SFI): para imóveis com valores acima dos limites do SFH, com mais flexibilidade de taxa de juros mesmo que sejam mais altas.
3. Programa minha casa, minha vida: é o programa do Governo Federal que facilita o acesso à moradia para famílias com baixa renda, com taxas muito vantajosas e subsídios para ajudar bastante.
4. Financiamento direto com as construtoras: algumas construtoras oferecem o financiamento direto com seus compradores de seus imóveis com condições e termos específicos, com regras deles. Atenção aqui!

Os tipos de financiamentos citados acima contam com outras taxas e gastos que irão formar o que os bancos chamam de Custo Efetivo Total. Por exemplo:

O sistema financeiro de habitação será feito junto ao banco que você escolher e te contará como serão as parcelas. No entanto, ele também tem os custos de:

• serviço do agente bancário,
• a taxa de juros escolhida,
• a taxa de corretagem,
• ITBI
• Escritura pública (se optar pelo banco fazer)
• Registro na prefeitura (que será feito primeiro pelo banco e depois por você)
• Seguro Habitacional

O CET, portanto, implica uma porcentagem em cima da parcela do financiamento do imóvel. O banco fará essa conta para você, mas você deve fazer algumas escolhas importantes:

Qual seguro habitacional escolher?

Já falei aqui no blog algumas vezes, mas o Seguro Habitacional é um seguro obrigatório por lei (Lei 9.514 de 1997).

Para financiamentos junto à Caixa Econômica Federal, que possui o maior número de financiamentos imobiliários do país, você pode escolher o seguro habitacional mais vantajoso ao fazer uma simulação no site deles.

Todo o banco é obrigado a mostrar três opções de seguro habitacional e no contrato estará descrito qual deles foi escolhido. Geralmente é uma informação que não espalham muito, mas cada seguro tem um valor e você pode escolher o que oferece a melhor conta.

Isso porque, de novo, esse valor implicará no valor final do seu financiamento para você saber como comprar um apartamento.

O importante é entender que a intenção de tornar o seguro habitacional obrigatório é a de que ninguém (nem você e nem o banco) saiam perdendo muito se algum imprevisto acontecer.

Qual indexador escolher?

Como mencionei, no financiamento imobiliário existem os juros, certo? Sim, o indexador é que vai calcular a taxa de juros que irá incidir no valor do imóvel e que fará a correção anual (ou não) daquele valor, dado que ao longo dos anos o valor das coisas muda. São elas:

• Taxa referencial (TR): uma das opções mais usadas em financiamentos, especialmente nos que se enquadram no SFH.
•  Índice Nacional de preços ao consumidor amplo (IPCA): um dos principais indicadores de inflação do país pode ser usado em financiamentos – principalmente os que se enquadram na categoria SFI ou os que são diretamente feitos com as construtoras. No entanto, apresenta uma alta volatilidade, como aconteceu durante a pandemia.
• Taxa Fixa de juros: não é um indexador específico, mas pode ser vinculada ao financiamento, o que é bom em financiamentos dado que por ser fixa, ela não vai mudando.
• Taxa de juros pré-fixada: aqui é a taxa que é definida pelo banco e não varia de acordo com os outros indexadores ou a inflação.

Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE)

O SBPE é uma “estratégia” financeira que usei para saber como comprar um apartamento sem comprometer a minha vida inteira. Ele é um sistema financeiro que permite que os bancos ou instituições financeiras captem recursos por meio da poupança popular e concedam empréstimos para a compra, construção ou reforma de imóveis.

Ele é muito utilizado nas categorias SFH e SFI e permite cobrir até 80% do valor do imóvel, permitindo uma quitação em até 35 anos (ou 420 meses). É com essa linha de crédito que o banco assume o financiamento da construtora e acontece o repasse.

Junto ao SBPE e o SFH, com a taxa fixa oferecida pelo banco, dei entrada com o meu FGTS, somado com o do meu parceiro.

Entrada no imóvel e repasse

 A entrada é o valor necessário para iniciar o financiamento e contabiliza 20% do valor do imóvel. Esse valor precisa ser pago logo no início do financiamento, junto com outras taxas, como o ITBI.

O ITBI é o imposto sobre transmissão de bens e cada município tem a sua alíquota. Em São Paulo está entre 2% e 3% do valor venal do imóvel, que é o valor marcado pela prefeitura.

Quando eu dei início às tratativas para começar o financiamento, o apartamento já estava pronto, porém com muitas unidades novas. Então não peguei o financiamento logo no lançamento do empreendimento, que costuma apresentar cenários bem mais atrativos:

• Quando é possível parcelar a entrada
• Quando é possível negociar mais parcelas, portanto um valor mais atrativo
• Muito mais flexibilidade na negociação

Nesse momento, eu não sabia como comprar um apartamento, mas notei que se eu financiasse com a construtora, eu teria que financiar pelo índice do IPCA, que estava muito volátil e apresentaria um acréscimo mensal nas minhas parcelas. Não era isso o que eu queria, afinal a longo prazo eu pagaria muito mais.

As construtoras costumam ter empresas terceirizadas que trabalham com correspondentes bancários que fizeram o meio de campo entre mim e o banco.

Iniciei então o processo de repasse da construtora para o banco que eu escolhi. A construtora já tinha um banco parceiro, então o banco que eu escolhi precisou quitar o meu financiamento com eles para que eu pudesse assumir.

O banco novo fez uma análise de crédito minha e do meu marido, e recebemos um pré-contrato de financiamento, que continha todas as condições, o seguro habitacional e todas as parcelas e seus valores.

Todo esse processo demorou 30 dias.

Como comprar um apartamento, enfim…

Depois que analisamos o contrato, bem como o banco e o correspondente bancário responsável, colhemos as assinaturas de todos: corban, empresa do corban, banco, corban do banco, eu, meu marido e duas testemunhas.

A partir daí no próprio aplicativo do banco já estava disponível uma categoria para o meu financiamento, que me mostra exatamente qual parcela preciso pagar.

Dicas de como comprar um apartamento mais barato

É imprescindível contar com a ajuda de um correspondente bancário, especialmente em financiamentos do Minha Casa, Minha Vida. Esse profissional poderá orientar as melhores condições para o financiamento, como o indexador e o Seguro Habitacional.

A Too Seguros oferece o seguro junto aos financiamentos de um dos maiores players de financiamentos do mercado. Apesar de qualquer seguro impactar uma porcentagem no financiamento, é importante escolher o que menos contabiliza a longo prazo.

Se está pensando em como comprar um apartamento, conte com a expertise da Too Seguros para proteger o seu financiamento e a integridade dele caso algum imprevisto acontecer.